Caractéristiques d’une SCI
Rappelons qu’une SCI est une société à objet civil. Elle ne peut donc pas exercer une activité commerciale, c’est-à-dire l’achat ou la vente de biens immobiliers. Son objectif est la gestion administrative des biens immobiliers que vous possédez et non pas l’achat et la revente de ces biens afin d’obtenir des revenus supplémentaires.
Elle doit être créée par au moins deux associés demeurant responsables indéfiniment du passif contracté. Bien sûr, les bénéfices perçus seront distribués en proportion des parts des associés dans le capital social de la société.
Enfin, les associés fondateurs de cette SCI peuvent déterminer librement le montant du capital social sci car aucune loi ne n’impose de montant minimum.
Souvent, les SCI sont créées afin de construire un patrimoine immobilier ou gérer des formalités de succession pour les enfants par exemple, via une SCI familiale.
Cette dernière doit respecter le même cadre que la SCI classique et permet à différents associés de la même famille (parents, enfants) de céder, gérer ou acquérir un bien immobilier. En effet, l’intérêt de cette société est de pouvoir gérer plus facilement les conflits dans le cadre d’une succession ou d’une séparation d’époux. Ainsi, le mieux est aussi de nommer une personne en qualité de gérant à cette SCI pour éviter de potentiels conflits.
Qu’est ce que le capital social ?
Ce capital social est indispensable lors de la création d’une SCI car il permet de déterminer la capacité de la société à rembourser ses emprunts. Celui-ci représente donc les apports des différents nouveaux associés lors de la création de la société.
Comme déjà mentionné, la loi n’exige pas de montant minimum donc il ne peut être que d’1€ seulement.
A noter que lorsque le montant est trop faible, les créanciers peuvent demander aux associés de se porter garant en cas de souscription à une dette sociale. Il faut donc prendre ses dispositions dès le début et fixer le montant le plus juste.
A savoir: les associés fondateurs doivent faire mention de ce montant sur l’avis de création de la SCI. Une publication sera alors réalisée dans un journal d’annonces légales. Cette pratique permet d’informer un autre potentiel associé ou une autre tiers personne des caractéristiques de la société. C’est une étape indispensable à l’immatriculation au Registre du commerce et des Sociétés (RSC) et à l’attribution de la personne juridique.
Comment constituer son capital social ?
L’avantage d’une SCI, c’est qu’il peut être constitué de différents apports mentionnés ci-dessous:
- Apports en nature: pour celui-ci, il n’y aura pas de vérification du montant des apports par un commissaire, mais généralement pour un immeuble, le prix du marché sera retenu.
- Apports en numéraire: c’est tout simplement un apport de sommes d’argent.
- Apports de bien commun: dans cette situation, une personne mariée peut devenir associée en apportant des fonds communs (maison, immeuble…) de son couple. Il faut tout de même prévenir son conjoint ou sa conjointe de cette situation et cet accord doit figurer dans l’acte d’apport. Le conjoint peut demander à tout moment d’obtenir la moitié des parts sociales qui ont été obtenues grâce à celui-ci, sauf s’il y renonce (article 1832-2 du code civil).
Après avoir décidé quel apport choisir, chaque apporteur transfère son patrimoine personnel vers celui de la SCI, qui, au terme de ce transfert, devient propriétaire des sommes d’argent et/ou des différents biens.
Le capital social correspond donc à l’ensemble des apports effectués par les associés et tout doit être renseigné dans les statuts de la société. A ce titre, les apporteurs obtiennent une attestation de dépôt des fonds.
A savoir: la libération du capital social de la SCI peut être totale ou partielle. S’il n’est que partiel, le restant peut être libéré en fonction des besoins de la SCI.
Quel capital pour une sci ?
Le capital social d’une sci peut être fixe ou variable et voici plus de détails :
- SCI à Capital Fixe: dans ce cas-là, les associés fixent eux-même le montant du capital social, en sachant que le montant minimal est de 1€. Cette décision doit être prise d’un commun accord.
- SCI à Capital Variable: comme il n’est pas toujours facile de déterminer le montant du capital social d’un SCI, il est possible d’opter pour un montant variable. Il est alors possible de déterminer un montant minimal et maximal du capital social. Grâce à cette clause, vous pourrez modifier le capital social à tout moment, dans le respect de ces limites, et cela sans surcoût.
A savoir: si vous optez pour un capital social fixe et que vous souhaitez modifier ce montant, alors il faudra suivre une procédure assez longue avec beaucoup de démarches obligatoires:
- Convoquer une assemblée générale extraordinaire (AGE)
- Dresser un procès-verbal suite à l’AGE et le faire enregistrer aux impôts
- Modification et rédaction des nouveaux statuts de la société qui seront publiés dans le journal des annonces légales
- Dépôt de ces nouveaux statuts au greffe du Tribunal du commerce
- Paiement de droits au service des impôts des entreprises
Faire le choix d’une SCI pour un achat
Fixe ou variable, la capital social de la SCI dans laquelle vous souhaitez investir n’a plus de secrets pour vous. La Société Civile Immobilière est le choix qui est fait par de nombreuses familles, lorsqu’il s’agit d’acheter un bien en commun, qu’il s’agisse de loger les plus âgés et de pouvoir leur rendre visite quand on le souhaite, avec une chambre où dormir, ou encore d’avoir, à terme, une maison de vacances à partager. On trouve des informations importantes à ce sujet, sur ce site : https://www.immobilier-danger.com/Creer-une-SCI-pour-un-achat-393.html. C’est le rêve de tant de familles, que de pouvoir disposer d’un espace pour les congés, où l’on sait que l’on va retrouver les siens, pour passer ensemble des moments inoubliables. Pour les enfants, c’est une chance extraordinaire, de pouvoir grandir ensemble, en se voyant plusieurs fois chaque année. Pour les grands-parents, c’est aussi une valeur sûre, parce qu’ils sont certains de voir à la fois leurs enfants et la progéniture de ceux-ci, et d’en profiter le plus possible, tant que tout le monde est encore là, vaillant.
La gestion se fait donc en commun, notamment pour ce qui concerne la partie liée au règlement des taxes diverses, impôts compris. Chacun a sa part à verser, et tout est défini pour qu’il n’y ait pas d’histoires a posteriori. Cela arrive malheureusement, dans certaines familles, alors autant opter pour la SCI pour un achat immobilier, afin de minimiser ce risque. Chacun sachant à quoi s’en tenir, tout est bien plus simple, et on profite tous de cette maison ou de cet appartement, qui reste un lieu qui est lié aux instants de bonheur familial, aux bons moments que la vie nous offre de passer avec les personnes que l’on aime et que l’on ne voit pas suffisamment.
Quel montant choisir ?
Comme il n’y a pas d’exigence légale, les associés peuvent créer une SCI avec très peu de ressources. Le capital d’une sci peut donc être très variable et le montant doit donc refléter les objectifs que vous allez fixer lors de la constitution de la société. Nous vous recommandons toutefois de ne pas fixer un capital trop bas car il faut pouvoir certains éléments :
- Frais de Gestion: la gestion d’une SCI génère des coûts donc il faut affecter à la société les ressources suffisantes pour ne pas avoir à faire des avances en compte courant que la société devra dans tous les cas rembourser aux associés.
- Répartition des parts sociales: si les apporteurs optent pour un faible capital social, les parts sociales ne vaudront que très peu. De même, cela peut entraîner un paiement d’impôt plus élevé sur les plus-values si le capital augmente au cours de sa vie.
Grâce à toutes ces informations, vous allez maintenant pouvoir choisir le montant du capital social :
- Capital faible: cette solution est avantageuse pour ceux n’ayant pas de fonds importants à affecter à la constitution de la SCI. Il n’y a pas de capital minium d’une SCI donc vous pouvez ne mettre qu’un eur symbolique. En effet, elle permet aux associés d’obtenir une part plus importante de la société pour un montant qui n’est pas très excessif, comme le montant du capital social n’a pas besoin de refléter le niveau d’activité de la société. Cependant, faites attention si vous souhaitez céder des parts. La plus-value s’obtient en faisant la différence entre le prix de la cession des parts et le montant d’acquisition. Si elle est très élevée alors le montant de l’imposition n’en saura que plus grand. Pour éviter cette situation, nous vous recommandons de vendre les biens immobiliers plutôt que de céder les parts.
- Capital élevé: a contrario, dans cette situation, le montant reflète avec précision la valeur du patrimoine immobilier. De ce fait, il y aura une plus-value beaucoup moins importante lors de la cession des parts. De même, cette option permet aux associés de ne pas avoir besoin de recourir à leurs comptes courants en cas de manque de trésorerie de la SCI.
Comment convertir le capital social en parts sociales ?
Après avoir effectué les différents apports, les associés reçoivent chacun des parts sociales, au prorata de leur participation respective.
Voici toutes les informations que nous pouvions vous donner afin de créer une SCI de qualité!
