fonctionnement d'une scpi
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Comment fonctionne une SCPI ?

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une structure financière qui permet aux professionnels et aussi aux particuliers d’acquérir des parts dans des biens immobiliers. Une société de gestion immobilière (SGI) s’occupe d’acheter et de gérer au quotidien le patrimoine acquis avec les fonds des investisseurs. Ceux-ci reçoivent en contrepartie des dividendes. Voyons ensemble comment cela fonctionne ?

SCPI : Un placement financier professionnel accessible aux particuliers

Chaque épargnant devient un associé dans une SCPI. Dans le milieu, cet investissement est appelé « pierre papier ». En souscrivant à un certain nombre de parts, vous devenez propriétaire en partage de biens immobiliers d’importance. Ceux-ci peuvent être des bureaux, des locaux commerciaux ou industriels, des hôtels ou des établissements de santé.

Cela permet à de jeunes investisseurs ou à d’autres nouveaux dans le secteur de pénétrer le marché de l’immobilier professionnel. Autrement, il leur serait impossible d’acheter seuls ce type de biens immobiliers.

Dans cette démarche, il est important d’intégrer une scpi. Cette structure limite considérablement l’apport initial avec des parts en souscription de 200 à 1000 €. Les dividendes réguliers, souvent distribués chaque trimestre, ont un rendement annuel de 4 à 6 %.

Quels sont les différents types de SCPI ?

Les objectifs de chaque SCPI peuvent être très différents. Les unes visent le rendement optimal. Il existe des SCPI avec un capital fixe qui limitent le nombre de parts à souscrire. Pour y entrer, il faut qu’un associé décide de partir et veuille revendre ses parts. Cela est plus difficile.

D’autres SCPI sont à capital variable et l’admission reste ouverte en permanence ou pour une période donnée. Ces SCPI achètent et revendent en continu des immeubles faisant partie du patrimoine commun.

Certaines SCPI servent d’outils de défiscalisation en jouant sur une série de lois particulières (chacune portant le nom de son instigateur). Elles conviennent à ceux qui atteignent des tranches d’impôts élevées et veulent profiter de déductions.

D’autres encore ne distribuent pas de dividendes régulièrement mais jouent sur une forte valorisation lors de la revente de biens décotés ou sous-cotés. Ceux-ci sont remis à neuf ou adaptés selon les exigences de nouveaux marchés. Le retour se fait donc sur une durée plus ou moins longue.

Les sociétés de gestion immobilière ou SGI s’occupent d’acheter ou vendre les immeubles, des relations avec les locataires et des paiements, de l’entretien des locaux, des formalités administratives, juridiques et financières. Elles sont soumises à l’AMF, autorité des marchés financiers et sont sous le contrôle d’un Conseil de Surveillance dont les membres sont élus par l’ensemble des associés de la SCPI.

SCPI : Quels sont les inconvénients et les risques pour l’investisseur ?

Il n’y a pas d’investissement à risque zéro surtout dans l’immobilier. Les revenus varient beaucoup à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution du marché concerné. Les bureaux ou les locaux commerciaux peuvent perdre ou gagner beaucoup de leur valeur simplement par une décision politique d’améliorer tel quartier ou de créer telle voirie. Un bâtiment industriel devenu obsolète regagne tout à coup de l’intérêt pour une reconversion en entrepôt de logistique pour un grand groupe de vente en ligne.

La diversification des biens dans une SCPI contribue à limiter les risques d’impayés. Il y a la diversité des locataires, leur nombre, les différentes zones géographiques (France ou Europe) et les marchés très variés.

Le retour sur investissement (ROI) se fait sur une longue échéance. La souscription de parts en SCPI s’étend au minimum sur 10 ans et la revente entretemps est difficile et mène souvent à des pertes.

Ce type de placement est à envisager comme une épargne à long terme.